Vinhomes Saigon Park 880ha tăng tốc pháp lý, thị trường bắt đầu “nóng”

Sau gần 2 thập kỷ nằm trên giấy, Khu đô thị Đại học Quốc tế (hay còn gọi là Vinhomes Saigon Park) đang trải qua giai đoạn có nhiều chuyển biến pháp lý quan trọng. Chỉ trong vòng chưa đầy 3 tháng đầu năm 2026, dự án liên tiếp đón nhận các quyết định quan trọng từ chính quyền thành phố, từ phê duyệt quy hoạch chi tiết, giao đất đến khởi động định giá đất giai đoạn 1. Những tín hiệu này không chỉ đánh dấu bước ngoặt của một siêu dự án trị giá 59.000 tỷ đồng, mà còn tạo làn sóng quan tâm mạnh mẽ của giới đầu tư bất động sản khu vực Tây Bắc TP.HCM. 

Các mốc pháp lý liên tiếp trong 60 ngày

Điểm nổi bật nhất trong quý I/2026 là tốc độ hoàn thiện pháp lý của dự án nhanh và dồn dập theo cách hiếm thấy ở các dự án quy mô tương tự.

Ngày 31/1/2026, UBND xã Xuân Thới Sơn ban hành Quyết định số 273/QĐ-UBND phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 toàn khu đô thị. Đây là bản quy hoạch quan trọng nhất, xác lập rõ ràng ranh giới, chức năng từng phân khu và định hướng phát triển tổng thể cho toàn bộ dự án.

Chưa đầy 6 tuần sau, ngày 12/3/2026, UBND TP.HCM tiếp tục ra Quyết định số 1426/QĐ – UBND chính thức giao đất cho chủ đầu tư triển khai Giai đoạn 1 – bước pháp lý then chốt đồng nghĩa với việc dự án đã có thể triển khai.

Tiếp nối ngay đó, ngày 20/3/2026, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM phát hành văn bản số 6988/SNNMT-KTP, mời các tổ chức tư vấn chào giá dịch vụ xác định giá đất cụ thể cho Giai đoạn 1 với diện tích 8.267.586,7 m² (tương đương hơn 826,7 ha). Mục đích của bước này là xác lập nghĩa vụ tài chính chính xác mà chủ đầu tư phải nộp cho Nhà nước. Chi phí cho công tác định giá ước tính khoảng 396,57 triệu đồng, thời điểm định giá lấy mốc tháng 3/2026.

Ba quyết định trong vòng 60 ngày cho thấy cả chính quyền lẫn chủ đầu tư đang đồng thuận đẩy nhanh tiến độ sau nhiều năm dự án “đứng im”.

Quy hoạch và diện mạo tương lai

Toàn bộ khu đô thị có tổng diện tích 8.799.617,93 m², trải dọc theo Quốc lộ 22, tiếp giáp với kênh An Hạ, kênh Xáng, kênh ranh Tây Ninh và kênh 8. Hiện trạng khu đất chủ yếu là ruộng lúa, vườn cây xen kẽ kênh rạch – địa hình thấp trũng, ngập nước theo mùa.

Theo định hướng quy hoạch phân khu 1/5000 đã được phê duyệt, đây sẽ là mô hình đô thị tổng hợp gắn với ba trụ cột: giáo dục – nghiên cứu – đổi mới sáng tạo. Khu đô thị dự kiến đón khoảng 135.000 cư dân, riêng lượng sinh viên các trường đại học quốc tế chiếm khoảng 60.000 người.

Các hạng mục chính bao gồm: làng đại học quốc tế, nhà ở thấp tầng và cao tầng (biệt thự, liền kề, chung cư), trung tâm thương mại – dịch vụ, công viên, hồ điều hòa và toàn bộ hệ thống hạ tầng đô thị hiện đại. Với quy mô diện tích vượt cả quận 1 cũ, đây thực sự là một thành phố trong thành phố.

Giá đất thực tế: Chênh lệch 10 – 20 lần so với bảng giá nhà nước

Theo Nghị quyết 87/2025/NQ – HĐND của HĐND TP.HCM (hiệu lực từ 01/01/2026), bảng giá đất nhà nước tại xã Xuân Thới Sơn được cập nhật như sau:

• Đường Thanh Niên: 1,3 – 2,1 triệu đồng/m² (mặt tiền)
• Đường Tâm Tân: 0,9 – 1,6 triệu đồng/m² (mặt tiền)

Tuy nhiên, giá giao dịch thực tế trên thị trường (tháng 3/2026) lại cho thấy bức tranh hoàn toàn khác biệt:

Một số giao dịch thực tế ghi nhận: lô 622 m² mặt tiền đường Thanh Niên chốt ở mức 11,25 triệu đồng/m²; lô lớn 6.000 m² dao động quanh 15,8 triệu đồng/m²; lô 1.000 m² (250 m² thổ cư) được chào 19 triệu đồng/m². Khu vực đường Tâm Tân và các hẻm lân cận giao dịch trung bình 15–20 triệu đồng/m² cho diện tích lớn.

Hạ tầng vùng – Đòn bẩy dài hạn cho toàn khu

Sức hút của dự án không chỉ đến từ nội tại mà còn được khuếch đại bởi hàng loạt công trình hạ tầng giao thông lớn đang triển khai đồng thời tại khu vực Tây Bắc TP.HCM.

Vành đai 3 TP.HCM đang được đẩy nhanh tiến độ, dự kiến thông xe kỹ thuật một số đoạn vào cuối 2025 đến giữa 2026. Song song đó, tuyến cao tốc TP.HCM – Mộc Bài cũng đang trong giai đoạn triển khai, mở ra hành lang kết nối liên vùng với Tây Ninh và cả cửa khẩu Campuchia. Khi hai trục giao thông này hoàn thiện, vùng đất nông nghiệp ven Quốc lộ 22 sẽ chuyển mình thành cửa ngõ chiến lược của TP.HCM.

Tiến độ thi công: Công trường đã bắt đầu chuyển động

Không chỉ là trên giấy tờ, thực tế tại khu vực dự án từ đầu năm 2026 đã ghi nhận hoạt động san lấp mặt bằng, bơm cát và tập kết thiết bị thi công hạ tầng ban đầu. Máy xúc, xe ben và hệ thống cống bê tông đã xuất hiện tại nhiều điểm trong vùng quy hoạch.

Theo kế hoạch được công bố, toàn bộ công tác đền bù và giải phóng mặt bằng sẽ hoàn tất trong năm 2026. Thi công chính thức dự kiến khởi công tháng 7/2026, kéo dài đến năm 2034 và đưa vào vận hành toàn bộ từ đầu năm 2035.

Nhìn về cơ hội phía trước tương lai

Có thể nói, Vinhomes Saigon Park đang đứng trước một bước ngoặt thực sự chứ không phải bước ngoặt trên giấy như nhiều lần trước đó. Chuỗi pháp lý liên tiếp từ quy hoạch 1/500, quyết định giao đất đến định giá đất là tín hiệu rõ ràng nhất từ trước tới nay rằng dự án đã vượt qua giai đoạn “chờ đợi” kéo dài gần 18 năm.

Với nhà đầu tư, đây là thời điểm để đánh giá kỹ hơn, không phải để đặt cược theo cảm tính. Giá đất thị trường khu vực hiện đang cao hơn bảng giá nhà nước từ 10 đến 20 lần, nghĩa là kỳ vọng tăng giá đã được phản ánh một phần vào mức giá hiện tại. Dư địa tăng tiếp sẽ phụ thuộc vào hai yếu tố then chốt: tiến độ giải phóng mặt bằng thực tế diễn ra đúng kế hoạch hay không và tiến độ hạ tầng Vành đai 3 hoàn thiện.

Nếu cả hai yếu tố này đi đúng lộ trình, khu vực Xuân Thới Sơn sẽ là một trong những vùng có tốc độ tăng giá bất động sản đáng kể nhất TP.HCM trong giai đoạn 2026 – 2030. Nếu tiến độ lại “vỡ kế hoạch” như nhiều dự án hạ tầng khác, nhà đầu tư ngắn hạn sẽ là người chịu thiệt trước. Bài toán ở đây là thông tin, sự kiên nhẫn và khẩu vị rủi ro của từng người chứ không phải chỉ nhìn vào những quyết định pháp lý vừa được ký.