Thị trường bất động sản HCM giai đoạn “Thanh lọc” và bước ngoặt nhu cầu thực

Sức cầu suy yếu tại thị trường bất động sản HCM đầu năm 2026 không đơn thuần là hệ quả của áp lực tài chính. Đây được xem là một cuộc “tổng duyệt” quan trọng, nơi thị trường tự đào thải những giá trị ảo để thiết lập một chu kỳ phát triển bền vững hơn.

1. Khi người mua chủ động rời bỏ “cuộc chơi”

Quý I/2026, thị trường bất động sản (BĐS) TP.HCM ghi nhận những diễn biến trái chiều. Không có sự đổ vỡ hàng loạt, nhưng một trạng thái “ngưng trệ có tính toán” đang bao trùm. Theo dữ liệu từ Savills Việt Nam, nguồn cung căn hộ mới trong giai đoạn này chỉ đạt khoảng 1.900 sản phẩm – mức khiêm tốn so với kỳ vọng của một đô thị đặc biệt.

Tuy nhiên, tâm điểm không nằm ở sự khan hiếm nguồn cung mà nằm ở thái độ của khách hàng. Tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt mức 40%, phản ánh tâm lý thận trọng cực độ. Lần đầu tiên sau nhiều năm, người mua nhà không còn chạy theo tâm lý đám đông mà chủ động đứng ngoài để quan sát, đánh giá lại giá trị thực của tài sản trước khi xuống tiền.

2. Áp lực chi phí vốn

Một trong những tác nhân trực tiếp khiến thanh khoản sụt giảm chính là sự thay đổi trong cấu trúc chi phí vốn. Giai đoạn các gói hỗ trợ lãi suất 0% hay ân hạn nợ gốc kéo dài đã chính thức khép lại.

Hiện tại, lãi suất ưu đãi phổ biến tại các ngân hàng đã chạm mốc 8% – 9%/năm, trong khi lãi suất thả nổi dao động quanh mức 12%. Với biên độ này, áp lực trả nợ hằng tháng trở thành rào cản lớn đối với nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. 

Ông Troy Griffiths, Cố vấn cấp cao tại Savills Việt Nam, nhấn mạnh: “Lãi suất tăng cao đang trực tiếp siết chặt thanh khoản. Người mua hiện nay ưu tiên sự an toàn và chỉ quan tâm đến những sản phẩm có mức giá hợp lý, pháp lý minh bạch.”

3. Sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc

Thị trường TP.HCM đầu năm 2026 đang chứng kiến một sự “tách lớp” sâu sắc. Trong khi phân khúc căn hộ trung và cao cấp đối mặt với bài toán tồn kho do mức giá vượt quá khả năng chi trả của đại đa số, thì nhóm căn hộ vừa túi tiền (Affordable) vẫn duy trì sức sống nhất định.

Khoảng cách 10 điểm phần trăm về tỷ lệ hấp thụ giữa hai nhóm này là minh chứng rõ nhất cho xu hướng: Thị trường đang thanh lọc các dòng sản phẩm đầu cơ và quay về phục vụ nhu cầu ở thực.

Về bản đồ quy hoạch, khu Đông tiếp tục khẳng định vị thế dẫn dắt khi chiếm tới 85% thị phần sơ cấp. Điều này cho thấy dòng tiền, dù thận trọng, vẫn luôn bám sát các trục hạ tầng trọng điểm. BĐS đi đến đâu, hạ tầng theo đến đó vẫn là “kim chỉ nam” cho các nhà đầu tư dài hạn.

3. Phân khúc cho thuê và nhà liền thổ

Ở mảng căn hộ dịch vụ, một kịch bản thú vị đang diễn ra. Dù nguồn cung tổng thể giảm xuống còn 7.300 căn do quá trình tái cấu trúc các dự án kém hiệu quả, nhưng hiệu suất vận hành lại rất ấn tượng. Công suất thuê duy trì ở mức 84% với giá thuê đạt gần 600.000 đồng/m2/tháng. Theo ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam, việc loại bỏ các dự án yếu kém là “chiếc lọc tự nhiên” giúp nâng tầm tiêu chuẩn thị trường cho thuê.

Trong khi đó, phân khúc nhà liền thổ vẫn giữ được giá trị đặc thù. Dù tỷ lệ hấp thụ thấp (chỉ khoảng 11%) do giá sơ cấp bị đẩy lên mức cao kỷ lục – trung bình 199 triệu đồng/m2 đất – nhưng mặt bằng giá vẫn không có dấu hiệu điều chỉnh giảm. Phân khúc này hiện trở thành “hầm trú ẩn” cho những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, không chịu áp lực từ lãi suất vay.

4. Lộ trình nào cho nhà đầu tư trong giai đoạn tới?

Diễn biến của quý I/2026 không nên được nhìn nhận như một tín hiệu tiêu cực. Ngược lại, đây là giai đoạn “nghỉ ngơi” cần thiết để thị trường tự cân bằng sau một thời gian dài tăng trưởng nóng. Áp lực từ tín dụng và lãi suất đang ép các chủ đầu tư phải thực tế hơn trong việc định giá và phát triển sản phẩm.

Trong trung hạn, triển vọng của BĐS TP.HCM vẫn phụ thuộc vào ba yếu tố cốt lõi: tiến độ hoàn thiện hạ tầng, quỹ đất sạch và tốc độ tháo gỡ nút thắt pháp lý từ cơ quan quản lý. Khi nguồn cung bắt đầu dịch chuyển mạnh mẽ ra các khu vực vệ tinh – nơi có giá thành sản xuất thấp hơn – thị trường sẽ mở ra một chu kỳ mới ổn định, minh bạch và dễ tiếp cận hơn đối với người dân có nhu cầu ở thực.

Thị trường BĐS TP.HCM năm 2026 là cuộc chơi của sự kiên nhẫn. Chỉ những dự án có giá trị thực, pháp lý chuẩn chỉnh và chủ đầu tư có năng lực tài chính vững mạnh mới có thể trụ vững qua bộ lọc khắc nghiệt này.